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Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

L’achat d’une maison sera l’un des achats les plus importants que vous ferez dans votre vie. Il y a peu de choses qui coûtent aussi cher, et peu de choses qui affecteront votre vie autant, non plus.

En tant qu’acheteur d’une première maison, il est donc important d’avoir une idée de la façon dont le processus d’achat d’une maison fonctionne et de ce à quoi vous devez vous attendre de votre hypothèque.

Votre crédit immobilier est le prêt que vous utiliserez pour acheter votre maison.

Les prêts hypothécaires sont semblables aux autres prêts en ce sens qu’il y a un certain montant emprunté, un taux d’intérêt payé au prêteur et un nombre prédéterminé d’années sur lesquelles le prêt doit être remboursé.

L’élément clé d’un crédit immobilier qui le rend différent des autres types de prêts est qu’un crédit immobilier est spécifiquement utilisé pour l’achat d’un bien immobilier. De plus, les prêts hypothécaires peuvent être personnalisés.

Il existe toute une gamme de programmes de prêts pour les acheteurs d’aujourd’hui, notamment des prêts à mise de fonds faible ou nulle, des prêts pour les acheteurs de condominiums et des prêts pour les membres de l’armée américaine, par exemple.

Avec l’aide de votre prêteur hypothécaire, vous obtiendrez le prêt qui répond le mieux à vos besoins.

Pourquoi les acheteurs de maison utilisent-ils des prêts hypothécaires ?

Acheter une maison n’est pas donné.

Peu importe le prix, peu d’acheteurs d’une première maison ont de l’argent en main pour acheter une maison directement. Et ceux qui en ont les moyens préfèrent souvent garder leur argent liquide pour d’autres choses dans leur vie.

Lorsque vous achetez une maison, il est donc probable que vous solliciterez un prêt auprès d’une banque.

Un prêt utilisé pour acheter un bien immobilier est connu sous le nom d’hypothèque.

Avec un prêt immobilier, l’acheteur emprunte de l’argent à un prêteur. Cet argent sert ensuite à l’achat d’une partie de la maison. La portion restante de l’achat de la maison est payée par l’acheteur.

Par exemple, si l’acheteur achète une maison pour 300 000 $ et que le montant hypothéqué est de 270 000 $, l’acheteur doit apporter les 30 000 $ restants à la clôture.

Ce 30 000 $ est connu sous le nom de  » mise de fonds « . Les sommes restantes sont maintenant hypothéquées à la banque, avec des conditions qui sont personnalisables entre la banque et l’emprunteur.

Et, tout comme chaque acheteur de maison est différent, chaque crédit immobilier est différent, aussi. Vos conditions de prêt sont entièrement à vous.

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Comment puis-je obtenir un crédit immobilier ?

Pour être admissible à un crédit immobilier, vous devez satisfaire aux normes minimales du type de prêt que vous jugez le mieux adapté à vos besoins.

Il existe des dizaines de types de prêts disponibles, mais les quatre plus courants sont tous garantis par le gouvernement américain.

Les quatre types de prêts garantis par le gouvernement sont l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque VA, l’hypothèque FHA et l’hypothèque USDA.

Chaque type de prêt est différent, avec des normes d’admissibilité différentes, les étapes à suivre pour obtenir un crédit immobilier admissible sont semblables dans les quatre programmes.

Tout d’abord, vous devrez satisfaire à une exigence minimale en matière de pointage de crédit. Cette exigence est la plus faible pour les prêts au logement de la FHA et, à peu près égale pour les trois autres programmes.

Ensuite, on vous demandera de vérifier votre revenu à l’aide de W-2, de talons de chèque de paye et de déclarations de revenus fédérales. Vos dettes seront également vérifiées à l’aide d’une copie récente de votre dossier de crédit.

Si votre dossier de crédit contient des erreurs ou des omissions, ce qui arrive parfois, vous pouvez fournir de la documentation à votre prêteur pour corriger ces erreurs.

Votre prêteur voudra aussi vérifier vos antécédents professionnels et vos économies.

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Quel devrait être le montant de ma mise de fonds ?

Lorsque vous achetez une maison, le montant d’argent que vous apportez à la clôture est connu sous le nom de votre mise de fonds.

Vous pouvez considérer votre mise de fonds comme la partie du prix d’achat de la maison que vous n’empruntez pas à la banque.

Selon le programme de prêt que vous choisissez d’utiliser, votre mise de fonds minimale variera.

  1. Prêt 1: 0 % d’acompte requis
  2. Prêt  2: 0 % d’acompte requis
  3. Prêt 3 conventionnel : 3 % d’acompte requis
  4. Prêt 4 : 3,5 % acompte requis

Gardez à l’esprit que ces chiffres ne sont que des minimums. Vous pouvez choisir d’effectuer une mise de fonds plus importante, si vous le souhaitez.

Lorsque vous faites une mise de fonds plus importante, votre versement mensuel est réduit parce que vous empruntez moins d’argent. Et, si vous utilisez un prêt conventionnel – ce que font de nombreux acheteurs de maison – une mise de fonds plus importante est liée à des taux de crédit plus bas.

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Quel sera mon taux d’intérêt hypothécaire ?

Votre taux d’intérêt hypothécaire est « fait » en deux parties et il existe une science qui détermine le taux que vous obtenez de la banque.

La première partie de votre taux hypothécaire est liée à votre programme de prêt.

Des quatre programmes de prêts garantis par le gouvernement, les taux de crédit de l’AV sont souvent les moins chers, devançant les taux de crédit conventionnels de 40 points de base (0,40 %), suivis de près par les taux de crédit du USDA.

Viennent ensuite les taux de crédit FHA, suivis des taux conventionnels.

Les taux de crédit FHA ont tendance à dépasser les taux de crédit conventionnels d’environ 15 points de base (0,15 %), ce qui peut sembler une meilleure affaire, mais les gains de prix réalisés sur un taux hypothécaire FHA peuvent rapidement être absorbés par le coût de l’assurance hypothécaire FHA.

Votre prêteur peut vous aider à comparer la valeur relative d’un prêt FHA par rapport à un prêt conventionnel.

Maintenant, une fois que vous avez choisi votre type de prêt et qu’on vous a attribué un taux hypothécaire de base, c’est à vous de décider si vous voulez l’accepter.

Voici comment ça marche :

  1. Votre prêteur vous offre un taux sur votre prêt. Votre prêt nécessite des frais de clôture.
  2. Si vous désirez un taux hypothécaire plus bas, vous pouvez choisir de payer des frais de clôture supplémentaires.
  3. Si vous voulez moins de frais de clôture, vous pouvez choisir d’accepter un taux hypothécaire plus élevé.

De cette façon, vous pouvez faire un prêt immobilier « sans frais de clôture ». En tant qu’acheteur, vous demandez à votre prêteur de réduire vos frais de clôture de prêt et votre prêteur vous oblige en échange d’une légère augmentation de votre taux hypothécaire.

En général, pour un prêt de 250 000 $ ou plus, vous pouvez obtenir un prêt immobilier sans frais de clôture en échange d’une augmentation du taux hypothécaire de 25 points de base (0,25 %).

Utilisez cette calculatrice hypothécaire pour voir comment une légère augmentation de votre taux pourrait affecter vos mensualités.

Combien de temps dois-je rembourser mon prêt ?

En tant qu’emprunteur hypothécaire, la durée de votre prêt dépend également de vous. La « durée » d’un prêt est le nombre d’années qui s’écoulent avant que le prêt soit remboursé intégralement.

La durée de prêt la plus courante pour les prêts hypothécaires est de 30 ans. Toutefois, il existe d’autres options, notamment un terme de 10 ans, 15 ans, 20 ans et 25 ans.

Les avantages d’un prêt à court terme sont que votre taux hypothécaire est généralement plus bas et que votre prêt est remboursé plus tôt.

Ces facteurs réduisent les frais d’intérêt à long terme liés à la propriété d’une maison, de sorte qu’avec un prêt à court terme, il en coûte en fait moins cher d' »acheter » la maison que vous achetez.

Cependant, il y a aussi des raisons de choisir un prêt à plus long terme. En effet, comme le remboursement de l’hypothèque s’étale sur un plus grand nombre d’années, chaque paiement est plus petit que celui d’un prêt à court terme.

Le paiement sur un prêt immobilier de 30 ans peut être inférieur d’un tiers au paiement pour un terme comparable de 15 ans.

Quel sera mon versement hypothécaire mensuel ?

Votre versement hypothécaire mensuel est fonction de trois facteurs : le montant d’argent que vous avez emprunté, le taux d’intérêt hypothécaire et la durée de votre prêt.

Pour les emprunteurs utilisant un prêt immobilier à taux fixe, vous pouvez brancher les trois chiffres ci-dessus dans une calculatrice hypothécaire pour calculer vos versements mensuels ; et vous saurez que les versements seront inchangés tant que le prêt sera en vigueur.

En effet, les prêts hypothécaires à taux fixe sont des prêts hypothécaires pour lesquels le taux d’intérêt ne change pas – même si les taux de crédit du marché augmentent ou diminuent à l’avenir.

En effet, cela fait partie de l’attrait d’un prêt à taux fixe – vous savez exactement quel sera votre paiement chaque mois, ce qui facilite l’établissement d’un budget pour l’accession à la propriété.

Le contraire d’un prêt immobilier à taux fixe est un prêt immobilier à taux variable (ARM). Avec un crédit immobilier à taux variable, votre taux hypothécaire – et, par conséquent, votre versement hypothécaire – est sujet à changement.

Avec un prêt immobilier à taux variable, le taux d’intérêt de votre prêt demeure inchangé pendant un certain nombre d’années, puis peut varier pendant la durée restante du prêt.

Les périodes d’initiation les plus courantes pour les prêts à taux variable sont de 5 ans et de 7 ans. Après cette période, les taux de crédit des MRA peuvent changer jusqu’à une fois par année.

Les MRA peuvent s’ajuster plus haut, mais ils peuvent aussi s’ajuster plus bas. Les ajustements à la baisse sont courants en période de faiblesse économique et de croissance incertaine.

Depuis 2003, les acheteurs de maisons avec des MRA ont régulièrement  » battu le marché « .

Comment puis-je obtenir un crédit immobilier ?

En tant qu’acheteur d’une première maison, comprendre le fonctionnement de votre crédit immobilier est la première étape pour faire de meilleurs choix hypothécaires – et obtenir le meilleur taux possible.

Mais avant d’obtenir un taux, il est utile de savoir pour combien d’hypothèque vous serez admissible et d’établir vos futurs plans d’achat d’une maison en conséquence.

Votre guide en 17 étapes sur le processus de crédit immobilier

Bien que la recherche d’une nouvelle maison puisse être excitante, la navigation dans le processus hypothécaire peut s’avérer écrasante pour certains. Le fait de savoir quelles mesures vous devez prendre peut aider à faciliter le processus. Une fois que vous avez une offre acceptée, voici ce que vous devez savoir pour vous assurer que votre demande de crédit immobilier reste sur la bonne voie :

  1. Soumettez votre candidature. Maintenant que vous avez trouvé la maison que vous voulez acheter et un prêteur avec qui travailler, le processus hypothécaire commence. À cette étape, votre prêteur vous demandera de remplir une demande complète et vous demandera de fournir les documents relatifs à vos revenus, dettes et actifs.
  2. Ordonner une inspection de la maison. Planifiez une inspection de la maison dès que possible. Cela vous donnera suffisamment de temps avant la date de clôture pour négocier avec le vendeur si l’inspection révèle des problèmes imprévus.
  3. Pourquoi ai-je besoin d’une inspection de la maison ? L’inspection d’une maison est une dépense supplémentaire à laquelle certains acheteurs d’une première maison ne s’attendent pas et pourraient se sentir en sécurité en cas de refus, mais les inspecteurs professionnels remarquent souvent des choses que la plupart d’entre nous n’ont pas. Cette étape est particulièrement importante si vous achetez une maison existante plutôt qu’une maison neuve, qui pourrait être garantie par un constructeur. Si la maison a besoin de grosses réparations que vous ne pouvez pas voir, une inspection vous aide à négocier avec le propriétaire actuel pour que les problèmes soient réglés avant la fermeture ou ajuster le prix en conséquence afin que vous ayez des fonds supplémentaires pour faire les réparations une fois que vous serez propriétaire de la maison.
  4. Pendant l’inspection, n’oubliez pas de poser des questions et d’apporter une liste de vérification des choses sur lesquelles vous voulez obtenir de l’information. Notez qu’une inspection complète ne devrait pas seulement attirer votre attention sur les défauts et les problèmes, elle devrait également mettre en évidence les aspects positifs d’une maison. Lorsque vous recevez le rapport final, établissez l’ordre de priorité des questions et décidez si vous voulez négocier ces éléments avec les vendeurs. Souviens-toi : Chaque accord est différent et négociable.
  5. Soyez à l’écoute de votre prêteur. Si vous avez présenté une demande et êtes admissible à un crédit immobilier, vous recevrez une approbation conditionnelle. À cette étape, votre prêteur peut exiger des documents supplémentaires. Assurez-vous de répondre rapidement pour que votre demande continue d’avancer.
  6. Souscrivez une assurance habitation. Votre prêteur exigera une preuve d’assurance avant que le prêt puisse recevoir l’approbation finale.5 choses à savoir sur l’assurance habitation
  7. Renseignez-vous sur les exclusions à la couverture. Par exemple, la plupart des polices d’assurance ne couvrent pas les dommages causés par les inondations ou les tremblements de terre comme élément standard. Ces types de couverture doivent être souscrits séparément.
  8. Renseignez-vous sur les limites financières des demandes de règlement. Même si vous êtes couvert pour un risque, il peut y avoir une limite au montant que l’assureur paiera. Par exemple, de nombreuses polices limitent le montant payé pour des bijoux volés à moins que les articles ne soient assurés séparément.
  9. Connaître le coût de remplacement. Si votre maison est détruite, vous ne recevrez de l’argent pour la remplacer que jusqu’à concurrence du montant maximal de votre couverture, alors assurez-vous que votre assurance est suffisante. Cela signifie que si votre maison est assurée pour 150 000 $ et qu’il en coûte 180 000 $ pour la remplacer, vous ne recevrez que 150 000 $.
  10. Connaître la valeur de rachat réelle. Si vous choisissez de ne pas remplacer votre maison lorsqu’elle est détruite, vous recevrez le coût de remplacement, moins la dépréciation. C’est ce qu’on appelle la valeur réelle en espèces.
  11. Connaître la responsabilité. Votre assurance habitation vous couvrira généralement en cas d’accident survenant à d’autres personnes sur votre propriété, y compris les soins médicaux, les frais judiciaires et les dommages-intérêts accordés par le tribunal. Toutefois, il y a habituellement une limite supérieure au montant de la protection offerte – assurez-vous que votre protection est suffisante si vous avez des biens importants.
  12. Laissez le processus se dérouler. Sachez ce qui se passe dans les coulisses : Votre prêteur demandera une évaluation de la maison pour s’assurer que la valeur de la maison que vous achetez est conforme au prix d’achat. L’évaluateur visitera la maison et la comparera à d’autres maisons récemment vendues dans une gamme de prix similaire. Votre prêteur ordonnera également une recherche de titre pour s’assurer qu’il n’y a aucun privilège en cours sur la propriété. En savoir plus sur le processus d’évaluation de la maison
  13. Évitez de contracter de nouvelles dettes. Pendant que votre prêt est en cours de traitement, évitez d’ouvrir de nouvelles cartes de crédit ou d’apporter d’autres changements financiers importants. De nouveaux prêts ou d’autres changements qui influent sur votre ratio d’endettement pourraient nuire à l’approbation de votre crédit immobilier.
  14. Verrouillez votre taux. Si vous n’avez pas encore fixé votre taux d’intérêt avec votre prêteur, vous voudrez le faire. Votre taux doit être bloqué au plus tard 10 jours avant la date de clôture.
  15. Examinez vos documents. Une fois votre prêt approuvé et votre inspection, votre évaluation et votre recherche de titre terminés, votre prêteur fixera une date de clôture et vous fera savoir exactement combien d’argent vous devrez apporter à votre clôture.
  16. Prenez les dispositions nécessaires pour payer votre mise de fonds et les frais de clôture. Vous devrez obtenir un chèque de banque ou prendre des dispositions pour virer de l’argent afin de couvrir votre mise de fonds et vos frais de clôture. Estimer vos frais de clôture
  17. Proche de chez vous. À la clôture, assurez-vous de lire tous les documents que vous recevez et de poser toutes les questions que vous pourriez avoir au sujet des modalités de l’entente. Ensuite, après avoir tout signé, vous pouvez déverrouiller la porte et célébrer votre nouvelle maison !